* 此图由 AI 生成
作者 | 史大郎 & 猫哥
来源 | 是史大郎 & 大猫财经 Pro
郁亮还是离开万科了。
从 1990 年加入万科至今，他在万科已经 36 年了，"到龄退休"，是一个比较体面的方式，对这位老兵，万科没有说感谢，只是"确认与公司董事会无任何意见分歧"。
2017 年，郁亮从"王石的得力副手"，正式成为万科的掌舵人。
在当年的股东大会上，郁亮说，"十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了"。
十年之期还没到，万科还是地产公司，确实"惨淡"经营，而他已经在万科谢幕了。
郁亮是一个"狠人"。
首先是他的职业选择完全逆潮流，北大毕业，当时别人都去体制内或者外企，他要去万科，当时的地产行业还是草莽时代，对高素质人才没啥吸引力，郁亮的选择完全与众不同。
他对自己也特别狠，45 岁以前郁亮是个胖子，他决定花五年时间给自己准备 50 岁生日礼物，礼物是啥呢？是登珠峰、跑全马和练出六块腹肌。
最后他成功减重 50 斤，很考验身材的迪奥套装，他都轻松穿上，全马最快 3 小时零 6 分，绝对的业余高手，珠峰也登上了。
他最狠的，是在行业高潮的时候敢泼冷水。
2014 年，全行业干得热火朝天，他写了篇文章叫《房地产进入白银时代》，说钱越来越难挣了。
然后是他上台之后，迎来高光时刻，2018 年 9 月，万科的秋季例会，满场就三个醒目的大字——"活下去"，那时候，万科是房企的标杆，房企们也都在看万科的眼色。
但一看到这三个字，大家都说这是表演作秀，现在证明，郁亮是个吹哨人，不过没人听他的，错过了最后一次自救的机会。
也不怪同行质疑，因为他们随后就发现，"带头大哥言行不一"。
在土地市场，万科一点也不像要努力"活下去"的样子，相反，在各种土拍中，万科都十分醒目，权益拿地金额基本都是第一。
2018-2022 年的 5 年时间里，万科拿地总金额，超过 6500 亿，把同行看得目瞪口呆。
土储是未来，但刚预警完就下注，万科算是进行了一场逆周期的豪赌。
花这么多钱，钱从哪儿来呢？肯定是靠负债。
以前，对于房企来讲，规模全靠负债驱动，大家也都不太把这事放在心上，在这个行业，负债属于"生产资料"，花出去的土地费用，就是未来的现金流。
"拿地 - 预售 - 回款 - 再拿地"，这一套早就跑通了。
但这套模式的前提，是有稳定的现金流。
2018 年，万科繁花似锦，销售突破了 6000 亿，净利润 337 亿，而手里的货币资金近 1900 亿，覆盖 930 多亿的一年内到期债务绰绰有余。
不过，那年万科的资产负债率也达到了 84.59%，是当时的最高水平。
谁能想到，到了 2021 年，政策、金融、销售环境同时收紧，风险就来了。
2024 年，万科的风险暴露。
净亏损 495 亿，全年计提 336 亿，其中包括当年买在高点的土地存货跌值，成为万科债务里面的关键环节。
之后的债务压力就更大了。
3600 多亿的有息债务，其中一年内到期的就有 1500 多亿，但是这个时候，手里的现金只有 600 多亿了，现金短债比只有 0.4。
而这 600 多亿，还得优先保交楼，能还债的并不多。
最终，大股东全面入驻并借款 300 多亿，1 年的时间，郁亮先是退居二线，现在直接退休。
但他还留下了一个大悬念。
这是什么呢？
这就跟前总裁祝九胜有关系了，祝九胜人称"九爷"，在银行干了 20 多年，后来去了万科，这人现在已经进去了，为什么呢？
有很多的举报，主要就是说祝九胜在万科体外构建了一个庞大的资金体系，进行了大规模的表外融资，这些债务，在财报上体现不出来的，后来万科是跟地方房地产商搞合作开发，这个体外系统就提供了大量的资金给这些项目。
有些合作方认为这里问题很多，比如涉嫌高利贷、挪用项目资金、私分违法收入等等。
祝九胜已经进去了，这些事的真相到底是什么？会极大地影响万科的命运。
今年，又是万科的一个偿债高峰，年内 5 笔债券到期，金额 100 亿。从债主们去年的态度来看，可能逼债会是主流。
这些，暂时就跟退休的郁亮没啥关系了。
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